距离上一次被交易所问询仅过去2个月，华侨城A（000069.SZ）在4月底又一次因业绩下滑被深交所出具关注函，成为今年来唯一一家两次收到交易所问询的房企。

4月22日，深交所向华侨城A发出2022年年报问询函，涉及净利润大额亏损原因、偿债能力、计提大额存货跌价准备合理性及原因等11个方面。

此前（2月9日），华侨城A曾因《2022年年度业绩预告》中出现80亿元至110亿元大额亏损，获深交所出具的关注函，要求说明业绩由盈转亏，且亏损主要集中在第四季度原因及合理性、是否存在集中于报告期计提大额资产减值情形等。

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或许是华侨城A之前的回函不够详细，也可能是监管方在财报中发现了新的问题，不到三个月时间，公司便再次收函。

再看二级市场方面，截至今天（4月24日）收盘，华侨城A报价4.81元/股，下跌3.41%，成交额2.65亿元。

2022年，华侨城A不仅迎来了上市首亏，而且因亏损带来的“烦恼”持续至今。

财报显示，2022年，华侨城A实现营业收入767.67亿元，同比下降25.17%；实现归属于母公司股东净利润-109.05亿元，较2021年盈利约38亿元同比大幅下降387.05%；扣非净利润-116.44亿元，同比下滑606.94%。

亏损的主要原因是公司计提了大额资产减值损失，计提金额为127.05亿元，其中房地产开发项目计提存货跌价准备115.07亿元，占比超过9成，而2021年仅计提约12.57亿元存货跌价准备。一年时间，计提增长近十倍，很难不让人好奇，而这自然也吸引了深交所的关注，深交所要求公司说明计提是否合理。

从整体行业上来看，2022年全国商品房销售额133308亿元，较上年下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。所以公司在预计房地产市场短期调整压力较大情况下，于第四季度对存货项目进行全面盘查和评估，并依据会计谨慎性原则对相关存货计提资产减值，导致第四季度业绩由盈转亏。

此外，为确保计提的合理性，公司根据不同城市的实际情况对存货也进行了计提跌价准备，存在减值迹象存货主要集中在成都、昆明、广州、重庆、东莞、郑州、海口、天津等城市。

同时，公司转让股权实现的投资收益减少、对部分景区资产计提减值以及按持股比例确认的投资收益大幅减少。

值得一提的是，届时，华侨城A的年报还未披露，公司在回函中表示具体相关事项会在年报中详细披露。可以看出，华侨城A此次回复的内容相当“简陋”，这样的解释并没有让深交所信服。

华侨城A年报披露不到一个月时间，便再次引来了深交所的问询函。在4月22日最新出具的问询函中，深交所进一步要求华侨城详细说明报告期计提存货跌价准备涉及具体项目情况，包括但不限于项目所处城市、项目业态、开发建设状态、存货账面余额、报告期计提存货跌价准备金额、存货跌价准备期末余额等，还需详细说明主要项目存货期末可变现净值的确认依据及主要测算过程等。

同时深交所要求华侨城A需详细说明报告期对旅游景区资产计提减值准备具体情况、减值迹象判断依据及减值测试主要过程，是否充分考虑报告期及未来接待游客数量变化情况，旅游景区资产减值准备计提是否合理。

根据华侨城A公布的年报，APP发现，在全年767.67亿元的营收中，仅第四季度就占了61.86%，高达474.86亿元，比去年前三季度营收的总和还多。

尽管如此，依然没能为华侨城A实现扭亏为盈。

对于归母净利润大额亏损的主要原因，华侨城A曾在业绩预告中曾提及房地产业务毛利同比下降。

APP发现，华侨城A的销售毛利率在逐年下滑，2018年-2022年，分别为60.35%、56.58%、49.86%、26.15%、22.84%，华侨城A销售毛利率五连降。

令人疑惑的是，华侨城A虽然整体销售毛利率在下滑，但是其主业之一的房地产业务的毛利率却在小幅增长。

另外，公司在年报也曾提及，受房地产调控政策影响，房地产行业整体毛利率水平呈现下降趋势。

因此深交所要求公司说明房地产业务毛利率小幅增长但净利润大额亏损的主要原因。

不同于其它规模房企，华侨城A的旅游业务收入占比不小。

据公开信息，华侨城A以文化旅游、房地产为主业，利用文旅结合地产的综合开发核心优势，布局全国，形成了地产及主题公园、酒店、商业、景区等文旅业态。

年报显示，华侨城A2022年实现主营业务收入766亿元，同比下降 25%，其中旅游综合业务收入272亿元，同比降低37%，房地产业务收入494亿元，同比降低16%。

中信证券指出，华侨城A大额亏损很大程度上与公司存在的历史问题积累有关。在过去很长一段时间，华侨城旅游文化品牌老化，景区和主题公园相对竞争减弱，房地产开发则规模不经济，拿地质量一般。

2022年4月，华侨城集团原董事长、党委书记段先念正式退休，接替者是同为央企的保利集团原总经理张振高。在2022年年报中，新任董事长张振高用“正处于成立以来经营压力最大，风险挑战最多的时期”来评价华侨城当前所处的阶段。据了解，华侨城A将深入开展专业整合，在房地产、主题公园、酒店、商业等专业化条线梳理更加清晰，全面完成存量在运营项目管理整合，以更完善的形象面向市场。（本文首发于APP，作者|陈伟纳）