7月11日，上海2023年第二批次土拍开幕。尽管上海二批次放出的地块利润率相较一批次下降了一些，热度依然高企。

本次土拍延续三天，共放出15幅地块，其中四幅地块由单一竞买人报价摘得。土拍首日共成交八幅地块，包含四幅托底地块，共收金193.8亿元。

杨浦区平凉社区01D4-06地块、01D2-03地块为首日最热地块，这也是本场土拍唯一的内环地块。该地块共吸引13家房企或联合体报名，最终由保利置业幸运摇中。

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热度紧随其后的是松江区永丰街道SJC10011单元H02-16、H02-18号地块，共吸引7家房企或联合体报名，最终招商蛇口（001979）幸运摇中。

上海土拍对房企的资金要求更高。在上海，房企如若参拍一幅地块，相当于土地起拍价110%的资金要被监管，在有些城市，只有20%的资金需要被监管。

这也意味着，在上海土拍中，报名了七八块、超十块土地的开发商，要有超百亿元的资金趴帐。土拍现场，招商蛇口投拓人士对表示，公司为本次土拍锁了两三百亿元的资金。

在上海拿地，更加看运气了

去化相对安全，足够合理的利润空间，是上海吸引诸多房企的原因。有投拓人士认为：“上海今年二批次土拍利润率大约在6个点左右，不同的地块有差异”。该名人士表示，在上海拿地的利润率依然比杭州高出不少，“杭州主要是跑流量”。

伴随着不少新玩家发力，今年上海土拍比去年更激烈了。在不少现场投拓人士看来，如今的上海不是有资金、有资源就能拿地的，更加拼运气，尤其是二批次土拍更改了竞拍规则。

在原规则中，参拍房企在竞至地块的中止价之后，需要一次性书面报价。随后土拍工作人员在其中加入一个随机值。最接近该组数字中间值的报价将竞得该幅地块。而在新规则中，房企在竞至中止价之后就直接进入摇号环节。

具体而言，上海中原地产市场分析师卢文曦阐述道，在新规则之下，摇号分成2部分，先摇“组别”后摇“号码”，拿地与否就看运气。

招商蛇口报名11幅地块

在本次土拍中，多数房企仅报名了少数优质地块或符合自身需求的地块，少数房企采取“广撒网”的策略。

自参拍房企人士处获得的报名表显示，就11幅具有多名竞买人的土地而言，招商蛇口报名了全部11幅地块，足见投拓决心和投拓目标不小。此外，建发、华发、象屿以及保利发展（600048）也很积极，单独或联合报名了9幅、8幅、8幅以及7幅地块。

保利置业仅报名了两幅热门地块。其首日拿下的杨浦地块，成交总价为22.73亿元，成交楼板价74287元/平方米，地块房地联动价117000元/平方米。

卢文曦分析称，该地块所在板块发展成熟，交通便利，配套齐全，居住特性较明显，是千万预算改善客群重点关注的地方。此外，两幅小地块总面积仅1万多平方米，2幅子地块住宅套数下限总计293套，一次开盘就能清盘。在该地块附近，保利和越秀、建工已有合作项目。

招商蛇口首日拿下的松江地块，成交总价为18.479亿元，成交楼板价25574元/平方米，地块房地联动价49000元/平方米。

卢文曦表示，地块所在板块是松江发展比较早的地方，距离松江老城核心区域大约3公里左右，小区众多，商业、医院、教育、娱乐等配套较成熟。地块计容面积超过7万平方米，体量中等。房地联动价之间有50%以上的差距，确保房企有合理利润。不足支出在于，没有轨道站点，而且离市区比较远。

7月11日推出的其他两幅具有多名竞买人的地块，在部分房企投拓眼中，不尽如人意。

“松江区洞泾镇地块，双规交，配套稍差，所需资金量大，要70多个亿。这块地还能达到我们集团的投拓标准。而松江区新桥镇地块，我们就‘没法干’了。该地块位置很偏，周边没什么新售的项目。此外，地块两处基本都邻着河，一边毗邻老小区，一边连着桥。”土拍现场一名投拓人士对表示。

招商蛇口敢于报名全部地块，一方面或源于其在上海从高端到刚需的全系产品均已铺开，无论拿下市中心地块，还是拿下稍边缘一些的地块，均有操盘能力；另一方面，其内部的投拓标准或更松一些。

上海是招商蛇口投资版图的重中之重。而在今年上海首批土拍，招商蛇口仅拿下两宗地块。当土拍规则改变，招商蛇口或与更多房企分蛋糕。